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二手房交易常见违约行为及追责技巧

来源:新浪微博 发布者:华法网 人气:2 发布时间:2018-07-08

有卖家在房价上涨时曾兴奋地问“杨律师,对方没有按时付款,我可以解约了吧?”而我说“未必,你先拿合同过来看看吧!” 二手房交易的违约行为有很多种,追责也要看具体约定和情况,不能简单说“违约就可以解约”。

杨律说法

 一、 二手房交易时可能出现违约情形主要包括以下几种:

1、出卖人逾期交房、逾期配合办理贷款手续、逾期办理过户手续、逾期迁出户口;

2、买受人逾期付款、、逾期办理贷款手续、逾期办理过户手续;

3、买方或卖方单方违约解除或拒绝履行合同;

4、房屋质量问题的违约责任;

5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品;

6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。

在签约时一定要仔细核实,要对上述所有可能发生的违约责任情形都约定明确的违约责任标准。曾有卖家不迁户口,而合同中又没有约定此类情况的违约责任条款,导致买家无法实际追究违约责任的情况。

这6种常见违约行为还可以分为三大类:

第一类是逾期履行合同义务的行为,即上述归类中的第1、2两项;

第二类是根本违约行为,即上述归类中的第3项;

第三类是履行义务不当或不符合约定的违约行为,即上述分析中的第4、5两项。

至于第6项该归属于上述三类中的哪一类,那只能看约定的具体情况了,在此就不多分析了。

这里需要特别指出的是:1、2、4、5这几种并不能直接认定根本违约,当达到一定严重程度时,才转化为根本违约。比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任,但如果逾期的时间达到一定标准(合同里通常会有约定的逾期行为达到一定时间,守约方有权解除合同)这种一般违约行为就可转化为根本违约行为了。

二、二手房交易违约,可以追究哪些违约责任?

1、定金。定金是一种保证方式。收取定金的一方不履行约定的义务,双倍返还定金;给付定金的一方不履行约定的义务,定金不予返还。但是需要记住定金的标准不能超过合同标的20%,超过的部分无效,且定金条款只有在定金实际交付后才生效。

2、约定违约金,通常是两种。一种是逾期违约金,是根据逾期履行合同义务的时间,按日计收一定标准的违约金;一种是解约违约金,因一方根本违约导致合同解除而承担的违约金,一般是按合同标的的一定比例计算,当然也可以是双方商定的其他标准。

3、继续履行。守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务,并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求,要求违约方承担违约责任,并不妨碍守约方要求继续履行。

4、赔偿实际损失。在未约定违约金或定金的情况下,守约方可以要求违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下,守约方可以主张按实际损失赔偿。

三、关于违约责任的两个误区

误区一:愿意承担违约责任就有权解除合同? 在房价上涨时,经常有卖方以愿意赔偿定金或约定违约金为代价,要求解除合同,并以为只要自己愿意承担违约责任就有权解除合同。

这个想法是错误的!注意前面介绍的第三种违约责任的追究方式“要求继续履行合同”,在一方已经根本违约的情况下,守约方确实有解约权,但守约方仍然可以选择不解约而要求“继续履行”。违约方愿意承担违约责任,并不代表违约方就有权解除合同。

误区二:约定的违约金标准越高越好? 为了约束对方不违约,在合同里约定相当高的违约责任标准是不是管用?未必!合同法有规定,当约定违约金低于实际损失时,守约方可以选择按实际损失主张;同时也规定了当约定违约金过分高于实际损失时,违约方有权要求法院适当减少。关于“过高”的标准,按合同法司法解释的规定是指超过实际损失130%以上。比如通常二手房交易的解约违约责任的标准都是约定房款的20%,但在房价没有大的波动的情况下,按这个标准主张违约金法院也未必全部支持。

责任编辑:华法网

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